根據一份對金邊市內桑園區、瑪卡拉區、森速區和堆谷區進行的房地產調查顯示，截至今年上半年，金邊市共有16個公寓項目出售，售價為每平方1200至3500美元，郊區每平方米800到1200美元，另有39個公寓項目正在建設中，根據現有的公寓項目，在未來3年後，金邊市公寓的供應量將會增加至1.4萬單位。
有房地產業者據此認為，公寓建設的速度過快，目前柬埔寨公寓已出現供過於求的趨勢。然而大鈺地產團隊投資顧問海君卻不這樣認為。
海君在接受本報記者採訪時表示，以3年為期，我的團隊估計到2018年秋，金邊地區完工的公寓量大約在1萬3000到1萬5000套之間，其主體為單房型，而屆時在柬長住的外籍人口保守估計約為30萬，這30萬中還不包含越南籍等東盟鄰國的在柬人口，也就是說，2018年的金邊有差不多每20個外國人分享一套公寓。
他說：“如果平均一套公寓能進去3個人的話，我們將面臨的問題是：如何為剩下的17個人解決住房問題。”
海君認為，公寓供應量增多並不會影響房地產市場，需求錯位才是導致金邊公寓銷售疲軟的根本原因。
他說：“打個比方：現在如果你進去訪問一個叫Phnom Penh Housing的Facebook群，裡面一天有十幾條公寓求租信息，而三天才有一條出租信息慢條斯理地放出來，不出一小時就被瘋搶一空。為什麼呢？因為這些求租信息的主人多數是在金邊NGO或學校工作的歐美年輕人，要求住在桑園區或隆邊區，而房租預算又不能超過每月350美元。我們再看一看桑園區新開發的公寓項目，700美元月租金只是起步價，因為此區段地價太高，而且人人都有不走高端豪華路線誓不罷休的氣慨，最後結果就是：年輕人拿出200美元，最後在朱德奔市場旁邊找了個排屋，與人擠一擠也算過去了，剩下的150美元還可以買輛自行車，白天騎了去桑園區上班，傍晚經過空蕩蕩黑乎乎的公寓群回到燈火通明的排屋裡。這只是一個供求價格錯位的例子，但可以產生錯位的因素還有千萬，諸如交通、人群年齡、商業與辦公中心的遷移等等，其中任何一項都可以導致樓層空置。”
「給投資人的建議」
海君認為，房地產投資首先要明確買房的用途，要麼是自己居住，要麼是投資。
他說，如果用於居住，那麼就太簡單，可以全憑個人喜好，看哪一座公寓漂亮，付款就可以了。因為就2015年的金邊公寓市場看來，任何一個建案都不存在買虧的可能，未來都會升值，區別在於升值空間的大小，並且因為用於居住，無須考慮出租與短期套現的可能性，可以坐看雲卷雲舒。
而如果用於投資，學問就大了。一套公寓短期內的升值空間與套現可能性從根本上取決於它在出租市場的表現。在需求旺盛的前提下，這套公寓要在出租市場上立於不敗之地，唯一的辦法就是避免供求錯位的發生。很遺憾，著眼未來五年，我認為當下金邊很有一批公寓項目由於設計、地理、價格定位等因素，一出世就會面臨供求錯位問題。但這不是整個房地產行業的問題，而是個體項目的不足。況且就算短期內某項目供求錯位，但在金邊發展的大環境下，其長遠升值可能性仍然極大。
作為投資者，你唯一要做、並且要做對的，就是選擇未來三五年能立即表現強勁的項目。說來也很簡單，但做起來似乎有點難，在沒有掌握專門針對性的信息，也不具備判斷力的前提下，在未來一兩年這個關鍵時期，你可以把投資原則簡化成“只買那些靠譜、但另闢蹊徑的項目”。因為這些項目現在看來另闢蹊徑，但它有極大可能成為引領未來五年投資的導向。
柬埔寨華商日報 2015.11.02
柬埔寨雙城建設
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